Борьба жильцов с рестораторами на Панфилова, 114: шаг вперёд и два назад

Если канализация не проходит через твою квартиру, значит, всё окей?

Эпопея с ресторанами на Панфилова, 114, в Алматы продолжается. Комплекс из семи ресторанов, занявший весь первый этаж, отравлял жизнь жильцов этого дома. Из-за бизнеса, явно не соответствующего государственным нормативам, люди были вынуждены мириться с неудобствами. В частности, с проблемами канализации и водоподачи. Пройдя через череду изнурительных и многочисленных судебных тяжб, рестораны удалось временно закрыть. Сейчас они не работают, но хозяева продолжают приносить проблемы жильцам.

Одна из проблем, с которыми столкнулись жильцы, – это канализация. В 2024 году владелица помещений Екатерина САРСЕНОВА подала заявку в управление архитектуры и градостроительства Алматы на выдачу АПЗ на схему трасс наружных инженерных сетей, то есть на благоустройство канализации. При этом общение с чиновниками происходило странно: заявку Сарсеновой подавали в управление, чиновники её отклоняли. Подавалась снова (без каких-либо изменений, без какой-либо дополнительной документации, та же самая заявка с тем же самым набором документов) – отклонялась. В какой-то момент произошло странное: чиновники выдали очередной отказ в выдаче АПЗ, а к этому отказу приложили согласованную схему трасс. В электронном виде – отказ, а на бумаге – согласование.

К тому же документ был выдан на новое строительство, а не на реконструкцию уже имеющегося объекта. Это серьёзно нарушало права жильцов, ведь при новом строительстве не требуется согласие собственников. Весь 2025 год жители дома на Панфилова, 114, судились. Пройдя через местные суды, которые встали на сторону рестораторов, они дошли до кассации. Дело спустили на новое рассмотрение, и в декабре 2025 года иск был удовлетворён. Действия управления архитектуры и градостроительства города Алматы по согласованию схемы трассы наружных инженерных сетей были признаны незаконными. Апелляционная инстанция подтвердила решение суда первой инстанции.

Несмотря на это, рестораторы начали строить канализацию во дворе. Жильцы дома жаловались, что весь двор был перерыт, асфальт вскрыли, деревья повредили. Стройка велась урывками: через штрафы и неохотные попытки властей приостановить незаконное строительство. Тем не менее стройка свернулась, работы остались незавершёнными, но вмешательство дало плоды, и теперь жильцов дома регулярно топит.

Hronika.kz уже писала, что в начале сентября хозяйка помещения Екатерина Сарсенова подала кассационную жалобу в Верховный суд РК с требованием отменить решения местных судов. Едва дело поступило в суд, управление архитектуры Алматы предоставило отзыв, в котором просило суд оставить кассационную жалобу без удовлетворения и оставить решения местных судов в силе. То есть чиновники признали, что суд правильно признал их действия и выданное ими АПЗ незаконными, и сообщили, что все документы по этому делу были аннулированы. Этот отзыв в суд предоставил юрист управления архитектуры.

Но спустя время за подписью заместителя руководителя ведомства Данияра АЛИМСЕИТОВА в Верховный суд поступила совершенно противоположная отзыву кассационная жалоба, которую объединили с жалобой Сарсеновой. В жалобе управление архитектуры уже называет решения местных судов незаконными и подлежащими отмене ввиду «существенного нарушения норм материального и процессуального права». Причём по некоторым доводам жалобы Сарсеновой и управления архитектуры идентичны. Противоречия между отзывом и новой жалобой чиновники никак не объясняли.

И вот в конце октября 2026 года кассационный суд в Астане отменил прежние решения местных судов и вынес новое решение, а именно: жильцам дома (иск подавался от имени одного из жильцов – А. Ш.) было отказано в признании незаконными действий по согласованию схемы трассы наружных инженерных сетей. А жалоба владелицы помещения была удовлетворена.

«12 декабря 2024 года управлением архитектуры и градостроительства Алматы по результатам рассмотрения заявления Сарсеновой выдан мотивированный отказ в выдаче АПЗ. Также управление выдало согласованную схему трассы наружных инженерных сетей по объекту общественного питания. Не согласившись с действиями по согласованию схемы трассы, истец обратился в суд.

Удовлетворяя иск, местные суды исходили из того, что управлением произведено согласование схемы трассы наружных инженерных сетей при отсутствии АПЗ и иных разрешительных документов, а также без учёта ранее установленных нарушений при реконструкции спорного объекта. Кроме того, мотивированный отказ в выдаче АПЗ сформирован в электронном формате, тогда как согласование в виде разрешения выдано на бумажном носителе. Кассационный суд не соглашается с выводами местных судов, поскольку они сделаны без полного определения предмета настоящего административного спора», – говорится в постановлении кассационного суда.

По мнению коллегии, местным судам нужно было не только установить соответствие действий управления архитектуры требованиям закона, но и определить, нарушены ли этими действиями права истца – то есть жильца дома, от имени которого был подан иск.

«Суды, признавая действия управления незаконными, сослались на обстоятельства первоначальной реконструкции нежилого помещения, аннулирование ранее выданных документов и неисполнение предписаний органа ГАСК. Эти обстоятельства имеют значение для оценки законности реконструкции объекта в целом, однако не свидетельствуют о нарушении прав истца именно действием по согласованию схемы трассы наружных инженерных сетей», – говорится в постановлении.

Иными словами, коллегия посчитала, что раз канализация не проходит через квартиру жильца или через общее имущество объектов кондоминиума, значит, нет доказательств того, что его права как-то нарушены… А наличие общей долевой собственности на земельный участок, на котором стоит дом на Панфилова, 114, недостаточно для того, чтобы сделать вывод о нарушении прав жильца.

«Установление возможного нарушения административным органом порядка предоставления исходных материалов не освобождает суд от обязанности установить нарушение субъективных прав лица, обратившегося с административным иском. Поскольку такого нарушения судами не установлено, вывод о наличии оснований для удовлетворения иска является необоснованным», – говорится в постановлении.

Сейчас жильцы дома на Панфилова, 114, думают, каков будет их следующий шаг в деле борьбы с рестораторами, захватившими весь первый этаж и доставляющими им огромные неудобства. Есть обоснованные опасения, что архитекторы после нескольких попыток Сарсеновой введут спорную канализацию в эксплуатацию, даже если нет прав на земельный участок, отозвано заключение эксперта и аннулировано разрешение на строительство. Ну а пока кассационный суд не увидел, как новая канализация на чужом земельном участке может нарушать права жильцов на безопасность и распоряжение общим имуществом.

Фото: © Hronika.kz / Акмарал Шаяхметова.

ДЕЛИТЕСЬ СВОИМ МНЕНИЕМ И ОБСУЖДАЙТЕ СТАТЬЮ НА НАШЕМ КАНАЛЕ В TELEGRAM!